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Investir dans un local commercial est un placement complexe, mais qui présente toutefois de multiples avantages. En effet, l’achat et la location de locaux de boutique permettent de se constituer un patrimoine sécurisé et très qualitatif. Mais en contrepartie de ses nombreux points forts, ce placement possède quelques spécificités à connaître. 

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Dans cet article, découvrez si investir dans des locaux commerciaux est une bonne idée pour votre projet d’investissement.

Qu’est-ce qu’un local commercial ?

Les locaux commerciaux sont des locaux dans lesquels s’exerce une activité commerciale et est exploité un fonds de commerce. L’activité commerciale est exercée par une personne physique ou une société commerciale et peut impliquer la réception de clientèle et la vente sur place.

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L’investissement dans un local commercial signifie donc acheter et louer ce local afin de toucher un loyer.

Quels sont les avantages des murs commerciaux ?

Les atouts des murs commerciaux sont nombreux. En effet, cet investissement offre une rentabilité et une sécurité considérables. Découvrez, en détail, les avantages d’investir dans un bien commercial. 

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Les locaux de boutique sont plus rentables que les biens résidentiels

Pour commencer, il faut savoir que les locaux commerciaux ont un rendement environ deux fois supérieur à celui des logements. Même si la rentabilité varie forcément entre chaque bien, cet investissement est idéal pour tirer rapidement des bénéfices.

Le taux de rentabilité d’un local commercial est généralement élevé et peut permettre d’atteindre un rendement supérieur à celui du logement classique. En moyenne, lorsque vous investissez dans un local, vous pouvez espérer une rentabilité nette située entre 5 et 8% car la majeure partie des dépenses peuvent être mises à la charge du locataire. Il faudra cependant bien vous renseigner sur le commerçant qui loue votre local, notamment sur ses revenus.

Bien choisis, les murs commerciaux sont un investissement liquide

Le local commercial constitue un investissement qualitatif qui, lorsqu’il est bien situé, peut être assez rapidement revendu. Aussi, contrairement à certaines prévisions, le marché a su tenir bon malgré la crise causée par le Covid-19. 

De même, contrairement aux placements bancaires et boursiers, les locaux commerciaux sont évidemment tangibles. Si vous recherchez un placement à la fois rentable, sécurisé et liquide, les murs commerciaux répondront à vos attentes.

L’emplacement du bien est également primordial : mieux un magasin est situé, plus sa valeur est élevée (et donc le prix du loyer) et plus la location deviens facile. Les emplacements les plus favorables sont dits “numéro 1” : Ce sont les principales artères commerçantes des grandes villes et les lieux touristiques. Un emplacement proche des transports en communs en centre-ville est également un plus.

Les emplacements N°1 offrent au bailleur beaucoup de sécurité : l’assurance du chiffre d’affaires du locataire, les locaux qui se louent ou se relouent facilement et la plus-value à la revente qui a de fortes chances d’être positive (marché croissant historiquement).

Veillez à respecter les normes

Un local commercial suppose l’accueil de clients. Cependant un établissement recevant du public (ERP) doit répondre à certaines normes : sécurité incendie, accessibilité aux personnes à mobilité réduite. L’article 606 du code civil stipule que les gros travaux comme la mise en conformité du local commercial sont par défaut à la charge du bailleur.

Il est donc important de s’assurer que le local commercial respecte bien ces normes. Si ce n’est pas le cas, une estimation du coût de la mise aux normes des locaux devra être établi avant de réaliser ces travaux.

De nombreux locaux commerciaux sont vendus déjà occupés

La majorité des propriétaires de locaux commerciaux sont des investisseurs. Aussi, une grande partie des biens vendus ont déjà un locataire en place. Là encore, l’achat de murs commerciaux occupés présente de nombreux points positifs :

• La garantie de percevoir des loyers dès l’achat du local
• L’assurance que le prix d’achat n’est pas surestimé (puisque vous connaîtrez déjà le loyer)
• L’absence de travaux à réaliser dans l’immédiat
• Ne pas avoir besoin de rechercher un locataire

Le bail commercial est plus avantageux que le bail résidentiel

En plus d’être liquides, le local commercial est un placement sécurisé. En effet, le bail commercial a pour particularité de favoriser les propriétaires, contrairement au bail résidentiel qui favorise les locataires.

Par exemple, alors que le bail résidentiel permet au locataire de donner son congé à tout moment, le bail commercial a une durée de 9 ans, et ne peut être rompu que tous les 3 ans. Dans le jargon immobilier, on parle donc de bail 3-6-9.

Enfin, voici les principaux arguments qui rendent l’investissement dans un local commercial plus sécurisé que l’immobilier locatif classique avec une habitation :

• Les loyers impayés sont moins fréquents que dans l’immobilier résidentiel
• Le contrat de location est de longue durée
• Le bail commercial est plus flexible que celui d’un bail d’habitation, car il permet de déterminer librement quelle partie est responsable des dépenses (impôt foncier, travaux d’aménagement, frais d’entretien, etc.)

Vous l’aurez compris, la gestion du risque dans une location commerciale est souvent plus simple que pour une location résidentielle. Votre activité locative en tant que bailleur d’un magasin ou de bureaux sera facilitée une fois le contrat signé.

Le bail commercial permet d’obtenir une somme d’argent dès la signature du contrat

Le bail commercial offre également quelques souplesses au propriétaire, qui peut notamment demander le versement d’un pas de porte (aussi nommé droit d’entrée). Il s’agit d’une somme – souvent élevée – payée par le locataire dès la signature du contrat, en échange d’une baisse du loyer. Le montant de cet arrangement entre les deux parties est flexible et dépend du bien en question mais aussi de votre ville.

Le propriétaire y est gagnant sur tous les plans, puisque le droit d’entrée incitera le locataire à rester le plus longtemps possible pour rentabiliser cette somme.

La fiscalité du local commercial

En général, l’investisseur se crée une société civile immobilière (SCI) seul ou avec ses associés (qui peuvent être des membres de sa famille). La SCI achète le local et paie des droits de mutation qui s’élèvent à 5,80 % du prix. 

Les revenus issus d’un local commercial sont imposés dans le cadre du régime des revenus fonciers, de même que pour les biens locatifs vides. Les charges et autres travaux peuvent donc être déduits des loyers lorsque vous les déclarez aux autorités fiscales.

Quelles sont les particularités des locaux commerciaux ?

Bien que les locaux commerciaux présentent une multitude d’atouts, ils comportent également des spécificités à prendre en compte. Par exemple, il faut savoir que ce placement est particulièrement complexe, et nécessite une certaine expérience. Si vous n’êtes pas un investisseur aguerri, il est donc préférable de vous faire accompagner par un professionnel.

Aussi, il faut savoir que le choix de l’emplacement est très important quand on achète un local commercial. Dans l’idéal, les murs de boutique doivent être bien visibles et facilement accessibles. Bien sûr, les emplacements les plus prisés se trouvent à Paris et dans l’hypercentre des grandes villes. La zone géographique et l’emplacement de votre local commercial sera ainsi un critère déterminant pour fixer son prix. 

Pour les budgets les plus modestes, les SCPI Murs de magasins offrent la possibilité d’investir dans des locaux commerciaux à rendement performant. Il s’agit d’un investissement permettant d’accéder à un marché normalement difficile d’accès.

Là encore, faire appel à une agence spécialisée vous aidera à trouver le type de bien qui correspond à vos besoins.

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